房屋贷款再融资是指用新的贷款替换现有的房贷，目的通常是获取更低的利率或更优的还款条件。如果原贷款的利率为4.5%，市场利率降至3.5%，借款人可以通过再融资减少每月还款额，从而在贷款期内节省大量利息支出。再融资还可用于调整贷款期限或提取房产净值。
降低利率
通过房屋贷款再融资降低利率，借款人可以在经济条件发生变化时，如市场利率下降，获取较原先更低的借贷利率。例如，如果原始贷款的利率为4.5%，而当前市场利率降至3.5%，借款人可选择再融资来享受较低的利率。这种操作可以显著降低借款人的月度还款额，从而在贷款的整个期限内节省大量的支付总额。
假设原先的房屋贷款余额为100万元，原利率为4.5%，贷款期限为30年。每月还款额大约为5070元。如果通过再融资将利率降至3.5%，新的每月还款额将降至4490元。这意味着每月可节省约580元，年节省约6960元，整个30年期间可节省近20.9万元。
改变还款期限
房屋贷款再融资允许借款人根据个人财务状况调整贷款的还款期限。通过再融资，借款人可以选择延长或缩短贷款期限，从而改变每月还款额和总支付的利息。
例如，假设借款人当前的房屋贷款余额为500万元，原贷款期限为30年，年利率为4.5%。按照这些条件，借款人每月需还款约25355元。如果借款人选择通过再融资将贷款期限缩短至15年，即使利率保持不变，每月还款额将增至38275元。虽然每月的还款压力增大，但由于还款期限的减少，总支付利息大幅减少，从原来的413279元减少到约189951元，节省了223328元。
反之，如果借款人希望减轻每月的还款压力，可以选择将还款期限延长。例如，将还款期限从原来的30年延长到40年，每月还款额将减少到21335元，虽然这样会增加总支付的利息，但可以缓解借款人当前的财务压力。
提取房屋净值
房屋贷款再融资中提取房屋净值是指借款人通过新的贷款，不仅替换原有贷款，还额外借出房屋价值增长部分的资金。这通常用于大额消费需求，如装修家居、子女教育费用或其他重大投资。
以具体生活例子说明，假设张先生的房屋购买时价格为300万元，经过几年的房市上涨，当前市场估价已增至500万元。如果张先生的当前贷款余额为200万元，他可以选择再融资，并提取部分房屋净值。例如，他可申请新的贷款额为400万元的再融资，这样除了偿还原贷款200万元外，额外获得200万元现金，可用于即将到来的家庭装修和子女留学支出。
提取房屋净值的操作给借款人带来了灵活使用资产的机会，同时也带来了额外的财务负担。在实施前，借款人应详细评估自身的还款能力，避免因月供过高而影响日常生活质量。例如，如果新的月供增加至15000元，而张先生月收入为30000元，这意味着他的收入支出比已达到50%，是一个需要谨慎考虑的财务决策。
取消私人抵押保险（PMI）
取消私人抵押保险（PMI）是房屋贷款再融资的一个重要动机。当借款人的首次房屋贷款超过房屋价值的80%时，通常需要支付PMI，以保护贷款机构免受损失。通过再融资，如果房屋价值上涨或已还款额度增加，借款人的贷款余额可能降至房屋价值的80%以下，从而有资格取消这项额外费用。
以李女士的情况为例，她在五年前购买了一套价值100万元的房产，当时由于首付比例较低（只支付了15%的首付），她需要支付PMI。假设她的PMI费用是贷款金额的0.5%，即每年需额外支付4750元。随着时间的推移，她的房屋市场价值上升至120万元，同时她通过正常还款将贷款余额减至75万元。此时，她通过再融资，不仅可以享受更低的利率，还可以取消每年的PMI费用，每月即可节省约395元。
取消PMI不仅减轻了李女士的月度财务负担，也提高了她的可支配收入。这部分节省的资金可以用于其他投资，提高家庭的财务效率和总体财务健康。
