美国买房首付多少

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2025-04-30
02:04

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FHA贷款首付最低3.5%（信用分580+），传统贷款5%-20%。外国人需40%以上首付，现金购房占比23%，利率比本地高1.5%。

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首付比例解析

在美国买房，首付比例直接关系到你能不能拿下房子、每月还多少钱、甚至未来会不会被银行催债。普通买家最常接触的贷款类型有四种：常规贷款、FHA贷款、VA贷款、USDA贷款，每种的首付要求完全不同。比如常规贷款最低3%首付，但这是有条件的——信用分必须达到620分以上，而且得买私人房贷保险（PMI）。如果信用分只有580分，首付比例可能飙升到10%以上。

FHA贷款对信用分要求低（最低500分就能申请），但首付要3.5%起。不过这里有个坑：FHA贷款强制要求交两种保险——前期保险费1.75%和年度保险费。比如买50万的房子，首付3.5%是1.75万，但还要当场多交8750美元的保险，实际前期支出接近2.6万。VA贷款是军人的专属福利，理论上可以零首付，但得交”资金费用”（Funding Fee），这个费用根据服役类型从1.25%到3.3%不等。假设用VA贷款买60万的房子，首付0元，但资金费用最高能到1.98万，相当于变相首付3.3%。

首付比例每降低5%，月供差距能差出一台iPhone钱。以当前30年固定利率7%计算，50万贷款如果首付20%（贷款40万），月供约2660美元；如果首付降到5%（贷款47.5万），月供直接涨到3160美元，30年多付20万美元利息。更扎心的是，低首付时银行会重点查收入流水，要求月收入至少是月供的3倍。如果月供超过4000刀，年薪没到14.4万基本没戏。

各州最低门槛

别看联邦政府定了个3%的底线，各州实际执行时能玩出花来。加州的”Dream for All”计划，首次购房者能拿20%首付补助，相当于白送钱，但有个隐藏条件——未来卖房时要按比例返还增值部分。德州的”My First Texas Home”项目，首付最低1%还能配5%的补助金，不过得先去上8小时购房课，还要承诺住满5年。

纽约州更狠，通过SONYMA项目能给到首付3%+利率优惠，但年收入不能超过地区中位数的130%。比如在曼哈顿，三口之家年收入超过16.5万就丧失资格。佛罗里达搞了个”HFA Preferred”贷款，首付3%还能免除PMI保险，但只针对特定职业——教师、警察、护士优先。

真正打破认知的是阿拉斯加农村地区，用USDA贷款买30万以下的房子，不仅零首付，政府还倒贴3%的补助金。不过要忍受零下40度的极寒天气，方圆50英里可能连超市都没有。对比夏威夷这种房价变态高的州，首付比例看着是3%，但实际金额吓死人——檀香山房价中位数98万刀，3%首付也要29.4万，够在德州全款买套房了。

零首付可行性

零首付买房不是神话，但得做好被扒三层皮的准备。退伍军人用VA贷款确实可以零首付，但资金费用会跟着贷款走。比如贷款50万，3.3%的资金费用就是1.65万，这笔钱要么现金付清，要么滚进贷款总额里利滚利。USDA贷款号称农村住房专属零首付，但划定的”农村地区”标准很迷——距离人口超2万的城市通勤40分钟以上都算，所以纽约上州、洛杉矶郊区照样能用。

更野的路子是找房东贷款（Lease-to-Own），先租两年房子，每月租金里扣20%当首付款。听起来美好，实际年利率能飙到15%，而且房东随时可以毁约。有些私人贷款公司搞”1%首付计划”，比如Rocket Mortgage的”YourPath”项目，但剩下2%首付算成第二贷款，利率直接翻倍到10%以上。

零首付最大的雷区是负资产风险。假设2023年零首付买60万的房子，2024年房价跌到55万，这时候想卖房得倒贴5万才能解套。银行发现贷款余额超过房价时，可能要求立即补足差额，否则启动法拍程序。数据显示零首付购房者断供率是传统买家的3倍，疫情期间拉斯维加斯就有大批零首付买家被扫地出门。

收入与首付关系

银行审查收入时，看的不是工资数字本身，而是怎么证明你未来30年都能稳定还钱。重点在于收入来源的持续性——拿W-2表格的上班族最吃香，自雇人士要提供2年税表，甚至Uber司机还得提交每周接单量趋势图。比如年收入10万刀的教师，银行会按base salary的100%计算；但同样是10万刀的程序员，如果其中3万是股票奖金，可能只按70%折算。

DTI（债务收入比）是卡死很多人的门槛。假设月收入8000刀，车贷+信用卡还款占2000刀，那房贷月供最多不能超过3200刀（总DTI 65%）。如果想贷更多，要么提高首付降低月供，要么先还清车贷。有个取巧的办法：在贷款审批前把信用卡欠款全部还清，这样DTI计算公式里就不算最低还款额了。但千万别在审批期间突然大额消费——银行会二次核查账户，发现欠款激增可能直接拒贷。

收入类型决定能选什么贷款。FHA贷款接受兼职收入，但要求持续2年以上；VA贷款允许把退伍军人伤残补助算进收入；USDA贷款甚至可以把打猎卖皮毛的收入列进去。最绝的是医生群体——住院医培训期间没正式工资？某些银行允许用签约奖金合同作为收入证明，前提是入职时间在贷款关闭后90天内。

收入波动大的行业要特别注意。比如房地产经纪2022年赚15万刀，2023年只赚8万刀，银行会取两年平均数11.5万刀来计算。这时候想买高价房，要么提供新签订的长期客户合同，要么增加首付比例对冲风险。旧金山有个案例：码农被裁员后开奶茶店，用店面6个月流水+存款证明（相当于房价50%），硬是拿下零首付商业贷款。

首付省钱技巧

薅政府羊毛才是王道。加州的”Forgivable Equity Builder Loan”直接白送10%首付，只要住满5年就不用还。德州的”SETH计划”更狠——首付补助高达5%，还能叠加房贷利率减免，但要求买家必须完成8小时在线课程。有个漏洞：课程可以边吃泡面边挂机，进度条走完就能拿证书。

亲属赠予资金要玩好时间差。法律规定每年赠予免税额度1.8万刀（2024年），但买房可以一次性赠予10万刀以上。重点在于转账备注不能写”Loan”，而要写”Gift for down payment”。有个翻车案例：芝加哥买家收了父母5万刀，银行流水显示备注是”借款”，结果被要求出具公证过的赠予证明，耽误了45天交割期。

退休账户提款是个双刃剑。首次购房者可以从401(k)免罚金提取1万刀，IRA提5万刀，但必须5年内补回，否则永久损失复利收益。更聪明的操作是用Roth IRA——取出本金部分完全免税，比如账户里有3万刀本金+1万收益，提3万刀出来不用交税。西雅图有对夫妇用这招凑出8%首付，比动用股票账户少缴1.2万资本利得税。

砍价策略能变相降低首付。当卖家急于脱手时，可以要求他们承担closing cost。比如房价50万刀，首付3%是1.5万，closing cost约1.8万，谈判让卖家支付closing cost相当于首付比例直降3.6%。2023年佛州有个经典操作：买家同意放弃验房 contingency，换取卖家支付双倍closing cost，实际首付支出减少42%。