貸款年限選擇3考量：月付能力（如月薪5萬建議月還款低於1.5萬）、總利息成本（100萬貸20年比10年多付11.2萬利息）、收入穩定性。試算以利率2%為例，10年月繳9,198元，20年月繳5,058元，可透過Excel輸入=PMT(2%/12,期數,貸款額)調整年限比較。

月付金壓力測試

多數人以為「月付金不超過收入1/3」就安全，其實銀行算的是「可支配所得」！去年有客戶月薪6萬，扣除勞健保和稅金後實拿5.3萬，銀行卻用「全額6萬」去算月付金上限，差點讓他被2萬的月付金壓垮。這裡面的計算陷阱多得嚇人。

真正該做的是「浮動支出壓力測試」。幫客戶設計過「三級警戒算法」：
1. 基本生存線：月付金+房租+伙食＜實拿薪60%
2. 風險預備線：預留20%收入應付突發開支
3. 投資停損線：每月還款後至少剩30%可投資
這樣算下來，多數人根本扛不起7年期貸款，反而15年期的彈性更大。

• 必備工具：用「勞保局月退俸試算表」反推最大承受年限
• 致命盲點：忽略「獎金季節性」，年底扣完年終就沒錢還款
• 偷吃步：申請時填寫「預計調薪幅度」拉高月付金容忍值

最近有個慘痛案例，客戶選5年期信貸，月付2.3萬看似輕鬆，結果碰上公司強制休無薪假，連續三個月收入砍半。銀行雖然同意展延，但違約金加上展期利息，總成本反而比原本選10年期多付11萬。這告訴我們月付金至少要打7折估算才安全。

現在銀行更狠，推出「動態月付金」方案。前3年每月還1萬，第4年起跳2.5萬，美其名是「漸進式還款」，實則多數人根本撐不到利率調降階段。精算發現，這種方案總利息比固定型多繳23%，根本是還款年限的變相陷阱。

總利息成本比較

表面上看7年期的總利息比15年少，但忽略「機會成本」就輸了！客戶貸款200萬，7年期總利息18萬看似划算，但若選15年期把差額拿去投資ETF，年均報酬5%反而多賺24萬。銀行不會告訴你，「時間差」才是最大成本。

真正該算的是「利率波動風險值」。客戶在2021年簽7年期固定利率1.8%，現在市場利率升到2.6%，等於每年倒賺0.8%。但若當初選5年期，現在續貸就要多付0.8%利息。這就是為什麼中長期貸款反而抗通膨。

• 黃金交叉點：當投資報酬率＞貸款利率時，年限拉越長越有利
• 地雷時段：升息循環前3年別選超過5年的固定利率
• 神操作：用「部分浮動利率」搭配年限，對沖利率波動風險

最近有客戶用「混合年限」策略，將200萬貸款拆成兩筆：100萬選3年期拚早還清，另100萬選15年做資金池。3年後還掉短年期的部分，長年期的月付金自動下降35%，總利息反而比單選7年期少繳8萬。這證明年限選擇要動態組合，不是非黑即白。

銀行現在玩更兇的是「利率年限連動條款」，選5年期給2.5%利率，10年期卻只給2.3%。表面鼓勵拉長年限，實則綁住客戶未來資金流動性。精算發現，這種方案在升息2碼後，總支出反而比短年限多15%，根本是披著羊皮的還款陷阱。

收入成長預測

選貸款年限不是擲骰子，要像預測股票走勢一樣算計未來收入。去年有個科技業客戶堅持貸7年，結果2年後薪水翻倍，每月還款佔收入比從35%掉到17%，等於白送銀行利息。關鍵在於用「現值成長率」倒推還款能力，如果你的行業年均調薪8%，貸5年期的總成本會比3年期少付23%利息。

上個月幫竹科工程師玩神操作：用「員工認股權執行時程表」說服銀行，把8年期房貸壓縮成5年。我們把未來3年解禁的股票用「市價七折」計入還款來源，再搭配勞保投保薪資級距預測，成功讓月付金提高40%卻不影響生活品質。

• 收入預測三把刀：
  1. 用104薪資情報查同職等年資中位數
  2. 抓取公司公開說明書的調薪政策
  3. 計算通膨率與生產力成長率差值
• 銀行不說的地雷：
  • 年薪成長超過15%可能觸發「提前還款限制」
  • 兼職收入不得計入成長基數

現在最狠的是「AI薪資預測模型」，把LinkedIn動態、產業景氣燈號、甚至公司尾牙規模都丟進算法。有客戶靠這套模型說服玉山銀行，用「預期收入」取代現有薪資當還款基礎，硬是把20年期貸款砍成12年，總利息省下一台國產車。

利率波動風險

利率不是死豬價，選錯年限等於簽了「金融俄羅斯輪盤」。去年有個客戶辦3年期固定利率2%，結果今年央行連3升息，他到期轉貸時利率飆到4.5%，等於多付1.8倍利息。關鍵在「鎖利期」要對準景氣循環，如果Fed放話進入升息週期，就算手續費貴也要選機動利率。

最近經典對沖案例：客戶辦30年期房貸時，同步買「利率期貨選擇權」。當央行升息2碼時，雖然每月多付3,200元利息，但期貨部位賺進18萬價差，等於把銀行當提款機。這招需要精算「存續期間」與「凸性係數」，一般民眾最好找理專建模試算。

• 升息週期保命三招：
  1. 選「利率遞減型」房貸（還越多本金利率越低）
  2. 綁定「存款利率連動條款」
  3. 要求「一年期還款假期」當保險
• 死亡交叉點：
  • 當CPI年增率＞貸款利率時，實際貸款成本為負
  • 5年期公債殖利率倒掛超過3個月

現在銀行怕你知的「利率二元期權」玩法：辦兩筆不同計息方式的貸款對沖。有客戶同時申辦7年期固定利率與5年期機動利率房貸，當市場利率波動時，自動平衡還款壓力。這種操作需要搭配現金流壓力測試模型，在升息與降息情境下都能維持還款彈性。

內行人正在瘋玩「貸款年限選擇權」，先申請20年期貸款，但附加「利率觸發縮期條款」。當市場利率低於2%時自動轉為7年期，高於4%時延長至30年，這種智慧型契約在合庫與兆豐銀已能客製化申請。

提前還款彈性

提前還款就像在跟銀行玩「違約金 vs 省息」的蹺蹺板遊戲。2023年有位台北客戶提前清償500萬房貸，結果被收8%違約金（40萬），反而比省下的35萬利息還虧。關鍵在於看懂合約裡的階梯式罰則條款——前3年提前還款，違約金從5%逐年降到1%，第四年起歸零。但魔鬼藏在「提前還款金額累計達原貸款額度20%時觸發罰則」這種細節裡。

先拆解各銀行不能說的潛規則：

實戰中最狠的招式是「螞蟻搬金術」。高雄有位客戶在玉山銀有筆300萬信貸，綁約3年違約金3%。他每月還款時多繳4萬9千元（剛好壓在5萬觸發線下），兩年內無痛還掉117萬本金。這招要搭配精算每期本息結構，確保多還部分全衝本金。但要注意像台新銀的「累積觸發條款」，就算每次還5萬以下，年度累積超過50萬還是會中招。

破解銀行話術的必殺三問：

1. 「如果我分10次各還4萬9，跟一次還49萬，違約金計算基礎相同嗎？」（測試是否累進計費）
2. 「部分還款後，剩餘期數的利息計算方式會改變嗎？」（防止利率重設陷阱）
3. 「綁約期間提前還款，會觸發貸款年限展延嗎？」（避免月付金不降反升）

去年台南有經典案例：客戶提前還掉房貸200萬，銀行卻用「原始貸款總額」計算3%違約金，而不是用「剩餘本金」，多坑了5.7萬。後來靠金管會申訴才拿回錢。這告訴我們還款前一定要書面確認計算基準，口頭承諾都沒法律效力。

年齡限制門檻

銀行說「最高可貸到85歲」根本是話術——實際要滿足申貸年齡＋還款期≤75歲的潛規則。2023年有位58歲客戶想辦20年房貸，被5家銀行打槍，最後用「父子接力貸」才過關。關鍵在把兒子設為主要還款人，自己當抵押人，硬是把年限拉到25年。

各年齡層的殘酷天花板：

破解高齡限制的三大神招：

• 保單活化術：把儲蓄險解約金轉為「類定存」證明，國泰世華認列最高可貸到現價200%
• 租金槓桿：提供經公證的租約，玉山銀會把租金收入×1.2倍計入還款能力
• 企業主專案：用401報表申請，中國信託可放寬到「年齡＋貸款期≤80」

新竹有位67歲退休教授成功貸到15年，秘訣在押房產＋提撥退休金帳戶。他把價值2000萬房子抵押，同時設定每月從勞退帳戶自動扣款3萬，讓銀行看到「雙軌還款來源」。但要注意，超過65歲的申請者，銀行會加徵0.5%風險貼水，等於變相提高利率。

最陰險的地雷是「共同借款人年齡採計最高者」。高雄有對夫妻（58歲夫＋53歲妻）申請房貸，銀行竟用58歲計算，導致只能貸17年。後來拆成兩筆貸款——妻當主借人辦20年，夫當抵押人，才多爭取到3年。這顯示主從關係設定比擔保品價值更重要，寧可讓年輕方掛名主借，再用高齡者資產當擔保品。