申請銀行貸款需月收入≥5萬元、信用評分≥650分，附身分證件、6個月薪轉證明（或定存/股票資產≥50萬元），自營業者另需營業登記證及近2年報稅紀錄，房貸可貸成數達鑑價80%（利率1.92%起）。

銀行借錢必備條件

很多人以為只要有房有車就能跟銀行借到錢，這其實是最大的誤區。銀行審核貸款的核心邏輯是「風險可控」，就算你名下有十間房，如果這些房子都被抵押到第三順位，照樣會被視為高風險客戶。最近有個真實案例：某中小企業主拿市值5千萬的廠房申請週轉金，結果只核貸800萬，因為銀行發現他的廠房早就抵押給三家租賃公司，殘值計算後根本不夠覆蓋風險。

真正影響核貸的關鍵在於現金流可預測性。銀行最愛的是每月固定入帳的薪資轉帳紀錄，而且會用放大鏡檢視細節。比如說你的薪資單上寫著月薪8萬，但每個月20號固定有筆5萬的私人轉帳存入，銀行就會懷疑這是不是真實收入。去年某公股銀行甚至抓包客戶用「假薪轉」手法，每月透過親友帳戶循環製造金流，最後不僅拒貸還通報聯徵中心註記。

擔保品這塊的水更深，不是有抵押物就萬事OK。銀行會用「鑑價七折再打七折」的潛規則來估算擔保價值，比如你拿市值1千萬的公寓去抵押，銀行先打七折認定為700萬，再針對這700萬最多放貸七成，實際能借到490萬。更坑的是，如果擔保品位在工業區或偏遠地帶，有些銀行還會加收「流動性風險貼水」，直接從利率加碼0.5%起跳。最近就有客戶抱怨，明明拿台北市精華區店面做擔保，卻被某外商銀行用「商圈轉移風險」為由砍掉兩成額度。

負債比計算更是暗藏玄機。多數人只知道「月收入22倍」的DBR22限制，卻不知道銀行會把信用卡循環餘額全數計入負債。舉個血淋淋的例子：月薪5萬的上班族，如果信用卡累積待繳金額15萬，就算全部分期零利率，銀行還是會用15萬直接計算負債比，等於憑空吃掉三個月薪水額度。更狠的是，連手機門號分期付款這種小額負債，都會被計入聯徵報告的「其他借款」欄位。

沒工作能申請嗎

自由工作者要突破銀行的審查盲點，關鍵在於把不規則收入變成規則化數據。有位平面設計師的做法很聰明：他要求所有客戶透過同一間銀商的金流系統付款，並且每月固定5號結算請款，這樣連續六個月後，銀行就能從金流明細看出穩定的收入週期。這種做法比單純提供合約更有說服力，因為銀行最怕的就是收入來源過度分散或不確定。

如果是完全沒收入證明的人，就要玩擔保品的槓桿遊戲。最近有種「定存質借+信貸包裝」的套路很流行：先拿300萬現金做定存，再用這筆定存單質借出255萬（通常可貸85%），接著用這255萬當作還款能力證明，去申請信用貸款。由於質借的利息通常比信貸低1-2%，等於變相套利。不過這招有兩大風險：定存到期日必須晚於貸款期限，而且銀行會隨時監控定存餘額，如果中途解約部分金額，可能立即觸發加速還款條款。

保人制度其實是雙面刃。銀行最喜歡的保人是軍公教人員或百大企業員工，但這些人通常不願意隨便當保。有個折衷作法是讓保人簽「一般保證」而非「連帶保證」，這樣銀行執行債權時會先找主借款人。不過實務上九成銀行都要求連帶保證，最近還出現「保證人責任險」這種新產品，保費大約是貸款金額的0.5%-1%，專門幫保證人分散風險。

最極端的情況是連保人都沒有，這時候就要靠特殊抵押品突圍。比如說古董收藏家可以拿鑑價報告抵押藝術品，但銀行通常只接受有拍賣紀錄的物件。去年有間銀行承作紅酒抵押貸款，結果遇到客戶用假酒詐貸，現在多數銀行聽到非傳統抵押品就直接拒收。如果真的有急用，不妨考慮融資租賃公司，雖然利息高到18-36%，但審核速度比銀行快三倍，適合短期週轉。

信用分數要多少

說到去銀行貸款，信用分數根本就是你的「金融身分證」。台灣多數銀行要求聯徵分數至少​​600分​​才會進入審核範圍，但這只是基本門檻。像是國泰世華、玉山銀行這類民營銀行，對信用分數的標準更嚴格，通常要​​650分以上​​才有機會談到好的利率。如果是公股銀行如台灣銀行或土地銀行，雖然分數要求稍低，但低於​​550分​​幾乎會被直接打槍。

信用分數怎麼算出來的？主要看五大項：​​繳款記錄（佔35%）、負債比例（30%）、信用長度（15%）、新申辦信用（10%）、信用類型（10%）​​。很多人栽在「負債比例」這關，特別是信用卡循環利息。有個真實案例是，某位工程師年薪破百萬，但因為手上有三張卡都刷到接近額度上限，聯徵分數硬是被扣到只剩580分，最後被台新銀行要求找保人才核貸。

這裡有個表格幫大家快速抓重點：

如果分數真的不夠怎麼辦？有兩個方法可以救急：​​找信用良好的家人擔任保證人​​，或是​​提供抵押品​​。像中國信託就有個案例，客戶用市值800萬的股票當擔保，即便信用分數只有610分，最後還是成功貸到500萬。但要注意，保證人連帶責任很重，去年就發生過哥哥幫弟弟擔保貸款，結果弟弟失業後哥哥被迫賣房還債的糾紛。

財力證明怎麼準備

財力證明不是單純把存摺影印就好，銀行要看的是​​持續且穩定的金流​​。最常見的三大類型是：​​薪資轉帳紀錄、定存單、不動產權狀​​。如果是上班族，至少要準備​​六個月的薪轉明細​​，而且最好每個月入帳金額一致。去年永豐銀行就退過件，因為申請人提供的薪資帳戶裡有三次現金存款紀錄，銀行懷疑是臨時借錢充場面。

自營業者最頭痛這塊，建議準備​​兩年度的營所稅申報書​​加上​​公司往來帳戶流水​​。有個開咖啡廳的老闆娘跟我說，她原本只給401報表，結果台新銀行要求補公會開立的營業額證明，來回搞了一個月。後來改用每月固定從公司帳戶轉5萬到個人帳戶，持續半年後再申請就過了。

看這個比較表更清楚：

很多人忽略「隱形負債」會吃掉財力證明效果。比如說你有幫朋友做保，或是正在付車貸，這些都會被算進負債比。有個慘痛案例是，某位老師月薪7萬，但因為幫妹妹擔保200萬信貸，結果自己申請房貸時，銀行只願意核貸六成。後來是先把擔保責任轉移，三個月後重新申請才過關。

提醒，財力證明不是越多越好。曾經有客戶把八個帳戶資料全交上去，反而讓銀行懷疑資金來源複雜。​​集中火力準備主力帳戶​​，加上​​年度扣繳憑單​​，才是聰明做法。像王道銀行就明白寫在官網上，他們最看重的是最近三個月的平均存款餘額，臨時抱佛腳存大筆錢進去反而會被扣分。

年齡限制要注意

很多人以為銀行貸款只看收入和信用，但其實年齡才是第一道門檻。先說結論：超過60歲要借錢，難度直接翻倍。銀行內部系統會用紅字標註「高齡申請人」，不是歧視，而是風險控管。像台北富邦銀就明文規定，房貸申請人年齡加貸款年限不得超過75，換句話說，65歲的人最多只能貸10年。

最近有個真實案例很經典：高雄陳先生53歲想創業，拿房子抵押借500萬，結果連跑三家銀行都被打槍。關鍵在於銀行計算還款能力是用「65歲退休」當基準，他申請7年期貸款，到期日正好滿60歲，但銀行擔心退休後收入中斷。最後是靠兒子當連帶保證人才過件，利率還被加了0.25%。

• 青年族群（20-35歲）：最容易過件的是學貸轉換方案，但要注意新舊貸款銜接期可能產生空窗
• 中年族群（36-55歲）：黃金貸款期，不過超過50歲申請信貸會被要求提供「退休金提撥證明」
• 銀髮族（56-65歲）：想辦房貸轉增貸？銀行會要求押第二順位抵押權，等於變相降低成數

特殊情況更要小心。去年就有留學生幫父母擔保學貸，結果因為美國FATCA條款，台灣銀行發現擔保人持有綠卡，整個案子卡在國稅局審查三個月。現在銀行系統都內建年齡風險模型，像中信銀的「Golden Year」專案，表面說是給退休族優惠，實際是用較高利率補貼違約風險，這種隱形成本很多人沒算到。

聯徵紀錄會看啥

聯徵中心那份報告根本是貸款界的生死簿，但九成的人看不懂銀行到底在查什麼。先破迷思：信用分數高≠保證過件，去年就有客戶分數780照樣被拒，因為報告顯示他半年內查詢次數爆表。銀行最在意的其實是「信用使用率」，簡單說就是你所有信用卡額度用了幾成，超過50%就亮黃燈。

最近爆發的玉山銀盜刷案就是最好教材。有個客戶被盜辦10張信用卡，雖然最後不用賠錢，但聯徵報告出現「異常授信行為」註記，害他申請房貸時得多付0.5%風險貼水。現在銀行都用AI模型抓異常，像國泰世華的「CTBC Smart Check」系統，只要發現短期密集申辦不同類型貸款，直接送人工審查。

• 小白戶口：沒信用紀錄比壞紀錄更慘，建議先辦百貨聯名卡養紀錄
• 循環利息：即使每月都繳最低，銀行會自動換算成年利率36%來壓低你的評等
• 特殊註記：像是法院支付命令或公司票信紀錄，這些不會自動消除要主動申請

最近有個趨勢很要命：銀行開始交叉比對電信繳費紀錄。我遇過客戶因為手機費遲繳7天，結果辦車貸被多收1.2%利率。現在連P2P平台的借款紀錄都可能被撈到，像LINE Bank的聯徵查詢系統已經能抓到民間融資公司的查詢痕跡，根本無所遁形。