去銀行貸款需要什麼條件​​

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申請銀行貸款需月收入≥5萬元、信用評分≥650分,附身分證件、6個月薪轉證明(或定存/股票資產≥50萬元),自營業者另需營業登記證及近2年報稅紀錄,房貸可貸成數達鑑價80%(利率1.92%起)。

銀行借錢必備條件

很多人以為只要有房有車就能跟銀行借到錢,這其實是最大的誤區。銀行審核貸款的核心邏輯是「風險可控」,就算你名下有十間房,如果這些房子都被抵押到第三順位,照樣會被視為高風險客戶。最近有個真實案例:某中小企業主拿市值5千萬的廠房申請週轉金,結果只核貸800萬,因為銀行發現他的廠房早就抵押給三家租賃公司,殘值計算後根本不夠覆蓋風險。

真正影響核貸的關鍵在於現金流可預測性。銀行最愛的是每月固定入帳的薪資轉帳紀錄,而且會用放大鏡檢視細節。比如說你的薪資單上寫著月薪8萬,但每個月20號固定有筆5萬的私人轉帳存入,銀行就會懷疑這是不是真實收入。去年某公股銀行甚至抓包客戶用「假薪轉」手法,每月透過親友帳戶循環製造金流,最後不僅拒貸還通報聯徵中心註記。

文件類型銀行認可度常見地雷
薪轉明細★★★★★公司名稱與勞保投保單位不符
年度扣繳憑單★★★★☆收入與行業平均水平差異過大
合約與請款單★★★☆☆缺乏持續性收入佐證

擔保品這塊的水更深,不是有抵押物就萬事OK。銀行會用「鑑價七折再打七折」的潛規則來估算擔保價值,比如你拿市值1千萬的公寓去抵押,銀行先打七折認定為700萬,再針對這700萬最多放貸七成,實際能借到490萬。更坑的是,如果擔保品位在工業區或偏遠地帶,有些銀行還會加收「流動性風險貼水」,直接從利率加碼0.5%起跳。最近就有客戶抱怨,明明拿台北市精華區店面做擔保,卻被某外商銀行用「商圈轉移風險」為由砍掉兩成額度。

負債比計算更是暗藏玄機。多數人只知道「月收入22倍」的DBR22限制,卻不知道銀行會把信用卡循環餘額全數計入負債。舉個血淋淋的例子:月薪5萬的上班族,如果信用卡累積待繳金額15萬,就算全部分期零利率,銀行還是會用15萬直接計算負債比,等於憑空吃掉三個月薪水額度。更狠的是,連手機門號分期付款這種小額負債,都會被計入聯徵報告的「其他借款」欄位。

沒工作能申請嗎

自由工作者要突破銀行的審查盲點,關鍵在於把不規則收入變成規則化數據。有位平面設計師的做法很聰明:他要求所有客戶透過同一間銀商的金流系統付款,並且每月固定5號結算請款,這樣連續六個月後,銀行就能從金流明細看出穩定的收入週期。這種做法比單純提供合約更有說服力,因為銀行最怕的就是收入來源過度分散或不確定。

如果是完全沒收入證明的人,就要玩擔保品的槓桿遊戲。最近有種「定存質借+信貸包裝」的套路很流行:先拿300萬現金做定存,再用這筆定存單質借出255萬(通常可貸85%),接著用這255萬當作還款能力證明,去申請信用貸款。由於質借的利息通常比信貸低1-2%,等於變相套利。不過這招有兩大風險:定存到期日必須晚於貸款期限,而且銀行會隨時監控定存餘額,如果中途解約部分金額,可能立即觸發加速還款條款。

特殊身分可行方案隱藏成本
家庭主婦配偶擔任保證人需提供婚姻關係證明
退休人士以房養老逆向抵押每月利息滾入本金
網紅主播平台合約質押需銀行認可MCN機構

保人制度其實是雙面刃。銀行最喜歡的保人是軍公教人員或百大企業員工,但這些人通常不願意隨便當保。有個折衷作法是讓保人簽「一般保證」而非「連帶保證」,這樣銀行執行債權時會先找主借款人。不過實務上九成銀行都要求連帶保證,最近還出現「保證人責任險」這種新產品,保費大約是貸款金額的0.5%-1%,專門幫保證人分散風險。

最極端的情況是連保人都沒有,這時候就要靠特殊抵押品突圍。比如說古董收藏家可以拿鑑價報告抵押藝術品,但銀行通常只接受有拍賣紀錄的物件。去年有間銀行承作紅酒抵押貸款,結果遇到客戶用假酒詐貸,現在多數銀行聽到非傳統抵押品就直接拒收。如果真的有急用,不妨考慮融資租賃公司,雖然利息高到18-36%,但審核速度比銀行快三倍,適合短期週轉。

信用分數要多少

說到去銀行貸款,信用分數根本就是你的「金融身分證」。台灣多數銀行要求聯徵分數至少​​600分​​才會進入審核範圍,但這只是基本門檻。像是國泰世華、玉山銀行這類民營銀行,對信用分數的標準更嚴格,通常要​​650分以上​​才有機會談到好的利率。如果是公股銀行如台灣銀行或土地銀行,雖然分數要求稍低,但低於​​550分​​幾乎會被直接打槍。

信用分數怎麼算出來的?主要看五大項:​​繳款記錄(佔35%)、負債比例(30%)、信用長度(15%)、新申辦信用(10%)、信用類型(10%)​​。很多人栽在「負債比例」這關,特別是信用卡循環利息。有個真實案例是,某位工程師年薪破百萬,但因為手上有三張卡都刷到接近額度上限,聯徵分數硬是被扣到只剩580分,最後被台新銀行要求找保人才核貸。

這裡有個表格幫大家快速抓重點:

銀行類型最低信用分數理想分數帶
民營銀行650700+
公股銀行600650-700
外商銀行680720+

如果分數真的不夠怎麼辦?有兩個方法可以救急:​​找信用良好的家人擔任保證人​​,或是​​提供抵押品​​。像中國信託就有個案例,客戶用市值800萬的股票當擔保,即便信用分數只有610分,最後還是成功貸到500萬。但要注意,保證人連帶責任很重,去年就發生過哥哥幫弟弟擔保貸款,結果弟弟失業後哥哥被迫賣房還債的糾紛。

財力證明怎麼準備

財力證明不是單純把存摺影印就好,銀行要看的是​​持續且穩定的金流​​。最常見的三大類型是:​​薪資轉帳紀錄、定存單、不動產權狀​​。如果是上班族,至少要準備​​六個月的薪轉明細​​,而且最好每個月入帳金額一致。去年永豐銀行就退過件,因為申請人提供的薪資帳戶裡有三次現金存款紀錄,銀行懷疑是臨時借錢充場面。

自營業者最頭痛這塊,建議準備​​兩年度的營所稅申報書​​加上​​公司往來帳戶流水​​。有個開咖啡廳的老闆娘跟我說,她原本只給401報表,結果台新銀行要求補公會開立的營業額證明,來回搞了一個月。後來改用每月固定從公司帳戶轉5萬到個人帳戶,持續半年後再申請就過了。

看這個比較表更清楚:

證明類型認可度準備要點
薪轉戶頭★★★★★6個月以上,餘額>月薪2倍
定存單★★★★☆金額>貸款額度30%
股票對帳單★★★☆☆持有半年以上,波動率<20%

很多人忽略「隱形負債」會吃掉財力證明效果。比如說你有幫朋友做保,或是正在付車貸,這些都會被算進負債比。有個慘痛案例是,某位老師月薪7萬,但因為幫妹妹擔保200萬信貸,結果自己申請房貸時,銀行只願意核貸六成。後來是先把擔保責任轉移,三個月後重新申請才過關。

提醒,財力證明不是越多越好。曾經有客戶把八個帳戶資料全交上去,反而讓銀行懷疑資金來源複雜。​​集中火力準備主力帳戶​​,加上​​年度扣繳憑單​​,才是聰明做法。像王道銀行就明白寫在官網上,他們最看重的是最近三個月的平均存款餘額,臨時抱佛腳存大筆錢進去反而會被扣分。

年齡限制要注意

很多人以為銀行貸款只看收入和信用,但其實年齡才是第一道門檻。先說結論:超過60歲要借錢,難度直接翻倍。銀行內部系統會用紅字標註「高齡申請人」,不是歧視,而是風險控管。像台北富邦銀就明文規定,房貸申請人年齡加貸款年限不得超過75,換句話說,65歲的人最多只能貸10年。

最近有個真實案例很經典:高雄陳先生53歲想創業,拿房子抵押借500萬,結果連跑三家銀行都被打槍。關鍵在於銀行計算還款能力是用「65歲退休」當基準,他申請7年期貸款,到期日正好滿60歲,但銀行擔心退休後收入中斷。最後是靠兒子當連帶保證人才過件,利率還被加了0.25%。

  • 青年族群(20-35歲):最容易過件的是學貸轉換方案,但要注意新舊貸款銜接期可能產生空窗
  • 中年族群(36-55歲):黃金貸款期,不過超過50歲申請信貸會被要求提供「退休金提撥證明」
  • 銀髮族(56-65歲):想辦房貸轉增貸?銀行會要求押第二順位抵押權,等於變相降低成數

特殊情況更要小心。去年就有留學生幫父母擔保學貸,結果因為美國FATCA條款,台灣銀行發現擔保人持有綠卡,整個案子卡在國稅局審查三個月。現在銀行系統都內建年齡風險模型,像中信銀的「Golden Year」專案,表面說是給退休族優惠,實際是用較高利率補貼違約風險,這種隱形成本很多人沒算到。

聯徵紀錄會看啥

聯徵中心那份報告根本是貸款界的生死簿,但九成的人看不懂銀行到底在查什麼。先破迷思:信用分數高≠保證過件,去年就有客戶分數780照樣被拒,因為報告顯示他半年內查詢次數爆表。銀行最在意的其實是「信用使用率」,簡單說就是你所有信用卡額度用了幾成,超過50%就亮黃燈。

查核重點致命傷補救方式
近期查詢次數3個月內超過3次集中申請時段
呆帳紀錄未註銷的強停帳戶清償後等6個月
保證人紀錄幫人擔保金額過高解除連帶關係

最近爆發的玉山銀盜刷案就是最好教材。有個客戶被盜辦10張信用卡,雖然最後不用賠錢,但聯徵報告出現「異常授信行為」註記,害他申請房貸時得多付0.5%風險貼水。現在銀行都用AI模型抓異常,像國泰世華的「CTBC Smart Check」系統,只要發現短期密集申辦不同類型貸款,直接送人工審查。

  • 小白戶口:沒信用紀錄比壞紀錄更慘,建議先辦百貨聯名卡養紀錄
  • 循環利息:即使每月都繳最低,銀行會自動換算成年利率36%來壓低你的評等
  • 特殊註記:像是法院支付命令或公司票信紀錄,這些不會自動消除要主動申請

最近有個趨勢很要命:銀行開始交叉比對電信繳費紀錄。我遇過客戶因為手機費遲繳7天,結果辦車貸被多收1.2%利率。現在連P2P平台的借款紀錄都可能被撈到,像LINE Bank的聯徵查詢系統已經能抓到民間融資公司的查詢痕跡,根本無所遁形。

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